2019年我们公司在淀山湖通过政府土拍,拿了块住宅用地。工作调动的原因最近一直在研究淀山湖镇的配套与规划,也一直在思考,淀山湖是不是真的像很多人说的除了一望无际的湖景,就再也没有什么了?
在介绍淀山湖前,先看看昆山及淀山湖的一些荣誉:
1.昆山,连续19年入选“全国百强县之首”;
2.1994年,淀山湖镇被国务院列入《中国21世纪人口、环境与发展白皮书》,成为中国小城镇规划和建设示范镇
3.淀山湖镇先后荣获 国家卫生镇、国家园林城镇、江苏省文明镇、江苏省生态文明示范镇
4.国家战略长三角一体化环淀山湖战略协同区核心承载区域
淀山湖作为距离上海最近的原生态湖泊,有“东方日内瓦湖”之誉,也是上海的母亲河—黄浦江的源头。面积约62平方公里,相当于约11个西湖,是上海最大的天然淡水湖泊。
淀山湖一半属于上海的青浦一半属于昆山的淀山湖镇,由于独一无二的生态景观优势,淀山湖的四周有5个AAAA级旅游景区。淀山湖镇靠近上海的青浦,到上海的青浦城区只有10公里左右,这比很多青浦的郊区到市区的距离都要近。
由于是上海唯一的湖区,早些年很多开发商在湖边开发了比较多的湖景别墅,主要客户群体就是上海人,2015年前淀山湖别墅没有那么贵,很多联排的小别墅200万就可以买到。很多人买别墅的目地一方面旅游度假住,另一方面也作为资产配置的一种方式,用来投资。所以整个别墅区的入住率并不高,在大家的印象里,淀山湖是富人区,人口密度相当的低。
随着长三角一体化升级为国家战略,淀山湖的发展又迎来了新的机遇。2018年长三角一体化环淀山湖战略发展合作正式启动,淀山湖发展进入快车道,首个长三角一体化省界断头路,盈淀路与新乐路已通车,上海复兴路和淀山湖的曙光路也将很快贯通。投资55亿的跨省苏淀沪城际高铁,及苏州地铁S3号线都助力淀山湖成为昆山与上海协同发展的核心区域,长三角环淀山湖战略协同区已初步形成。
根据昆山市新一轮的城市规划,淀山湖镇将打造成临沪科创度假基地和全国知名的运动休闲名镇。早些年湖区的规划缺少前瞻性,临湖的很多地块都被开发成了商品房,新一轮的城市规划理念,“尚美淀山湖,还湖于民”所以的淀山湖以后可出让的住宅用地回越来越少。2019年土拍前四年内,淀山湖没有任何的新增土拍用地。紧靠上海又占有独一无二的生态湖区,淀山湖寸土寸金。
上图我是根据政府的土地控规图,重新绘制的淀山湖的规划图。淀山湖将会划分为以下几个功能区“水乡老镇生活区”“田园生态风貌区”“现代产业风貌区”“滨湖度假区”还有“宜居新镇风貌区”规划根据淀山湖的整体定位,及每个区域现状进行的重新梳理定位。
淀山湖镇居住区域大体分为三个区域:
“水乡老镇区”主要以新乐路来划分的,就是之前老镇区,商品房大都是之前的动迁房,农民自建的别墅。当然也有后来光明地产开发的光明铂悦公馆。区域内没有大型的现代化商业体,中心商业主要在富贵广场一圈,虽然没有那么高大上,但商业的业态也很丰富,对了,也不是完全的不高大上,星巴克也有的。商业是可以满足居民的生活需要的,想要享受更高端的商业需求,可以去上海,淀山湖镇现在去上海走新乐路去青浦吾悦广场和万达广场也就20分钟车程,大部分的本地人还是喜欢去上海消费购物。
“滨湖度假区”这个区域就像我前面提到的,有很多低密度的别墅,但是区域内的入住率真的很低,主要以养老客户和上海人度假群里为主。风景资源100颗星,但是生活配套1颗星。因为常住人口不多,最基础的商业配套没有办法运营,大部分人都还是要开车外出购物或者网上购物。当然我也听到其他的一些人发出不一样的声音:“我们就是喜欢这里人少,我们要的就是这样的生活方式”也许拥挤繁忙的大上海待久了,内心真的需要这样的地方去放空,人也是动物,亲近自然这是天性注定的。
最后介绍的是介于滨湖度假区和老镇区中间的一个板块“宜居城镇风貌区”
淀山湖镇的新镇区板块,黄浦江路东侧,新乐路南侧 中市路西侧,周边0工业规划,东边是田园生态区,西边1.5公里是淀山湖的湖区,北边是老镇区。面积我没有实测,大约5平方公里。
交通:
规划的地铁S3号线 可以到苏州市区;
新乐路去上海17号地铁站大约9公里;公交车C3 C6也通上海青浦。
开车话新乐路通青浦,黄浦江路可以去千灯和昆山城区,(虽然属于昆山,但是一般淀山湖人很少去昆山的,有时开玩笑讲,淀山湖有时更像是上海的郊区,青浦的一部分)
打通断头路,曙光路与上海朱家角的道路也很快打通
未来还有苏州园区到虹桥机场的城际高铁,预计2025年通车。
崧泽高架路西延段东起沈海高速G15,西至漕盈路,全程约18公里,共设两座立交与绕城高速、沈海高速互通,双向六车道设计。预计2020年底就可以通车了
当然还有苏州人民操碎心的苏州机场,虽然没有官方宣布,不过目前看来也没有比淀山湖更合适的方案了。
这么多的交通利好,做地产圈的一员当然要好好为我们淀山湖发发声音了!
教育:这个就更加厉害了!很多来淀山湖买房的人,其实都是有些无奈的。无奈于在上海打拼多年,有钱的人没有购房资格,上班的普通白领,终于社保5年满了,但是几百万的首付,太难了!还有很多我们苏北的老乡,过来昆山买房其实主要就一个目地,解决子女上学问题!
淀山湖城堡般的幼儿园,淀山湖中心小学,淀山湖新中学,都在淀山湖新城。淀山湖花园虽然是动迁房,但是在淀山湖二手房市场,却是最抢手的。也是最能卖出价钱的。除了周围环境好以外,优质的教育资源可能是主要原因。这也提现了政府,对该区域规划的偏爱。
体育公园配套:
我是个运动的爱好者,每天晚上下班后,只有机会都会在篮球场打一会儿。运动对我而言成为了一种生活方式。前几天刚来淀山湖看配套时,我开车就不断的瞄着路边找篮球场,果不其然篮球场还真的有,搞的还挺好。下面图的篮球场在淀山湖花园十字路口,球场的对面是公园和市民服务中心,还有一个商业综合体在招商。
然后看了,我们雅居乐新项目旁边,还有一块体育用地,一块公园用地,然后沿着南苑路向东开车3分钟,还有一个体育公园,这么多的体育配套,符合全国知名运动名镇的定位要求,对于爱运动的我,这个必须点赞!
商业医疗:地产圈不知道谁说的名言:“晚规划是最好的规划”突然觉得很有道理啊!
新乐路旁的新淀山湖人民医院已经封顶了,还没有做外墙颜色,虽然现在看起来颜值不够,但是他确实是昆山南部最现代化的医院,平时身体有个小状况,骑个小毛驴5分就能到。另外上海是中国医疗水平最好的,我网上查了一下,旁边的青浦就有很多不错的医疗机构,这个文章就不展开来介绍了。因为还是希望每个人少去医院,不去医院都能健健康康!
坐在沙发上打字,不知不觉打了这么多的真的有点累了。 商业部分我就不介绍了,传几张图大家自己看看吧,还是有些看头,未来可期!
最后的这个图,就是传说中的中市路的商业综合体,目前网上资料不多,不过我有渠道可以打听的,等我们知道更多的消息再跟大家分享吧!
最后自我介绍下,我是老茅,一个新昆山人,地产从业人员,我的工作是卖房子,所以最终还是再聊聊房价这件事吧!
淀山湖新城,房子将来要卖到什么价格?
先拿几个数据给大家参考下:
虹桥距离淀山湖30公里成交均价6万/平
青浦新城距离淀山湖10公里 新盘价格4万/平
淀山湖镇往西 碧桂园十里芳华 万科海上传奇 新房1.7-1.9万/平(靠近淀山湖区,但是配套远离镇区,比较差)
今年未来板块内将会有两个新盘入市;泰禾收购光明地产的项目;我们雅居乐低密度住宅(第一居所,第二人生)
几个问题:
1.规划利好,淀山湖到底是适合买了自住还是更适合收藏投资?
2.苏州前几天宣布的5.1起人才落户政策,变相的解除了本科学历群体的限购政策,会对环沪的楼盘有什么影响?
3.是该在上海蜗居还是来淀山湖过双城生活?
4.雅居乐,什么时候卖?卖什么价?