买前须知，工业用地的建设要求

1、投资强度

定义：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

计算公式：投资强度=项目固定资产总投资（包括厂房、设备和地价款）÷项目总用地面积。

《工业项目建设用地控制指标》按照行业分类给出了固定资产投资强度的推荐值。但由于各地基本都会在指标上加码，所以这个指标参考价值并不大。

PS：越发达的城市对投资强度要求越高。

比如，上海对工业用地的投资强度要求可以达到1000万/亩以上；

而一般的地级市只需要200-300万/亩就可以达标。

2、容积率

定义：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积（若建筑物层高＞8米，则该层的建筑面积按双倍计算）÷总用地面积。

PS：一类工业用地的容积率通常不可低于2.0；

二类工业用地容积率1.0-1.5，建筑系数≥40%，建筑限高≤40米，绿地率≤15%；

生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不得低于0.8。比如计算机、通信、电子设备制造业，容积率必须达到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的，容积率只需达到0.5即可。

3、建筑系数

定义：即使用面积（项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总）占建筑面积的比例。

计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%

PS：《工业项目建设用地控制指标》规定，一般性行业建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）。

4、配套比例

定义：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。

计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%（当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。）

根据今年3月最新修订的《工业项目建设用地控制指标》（2021版），工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

5、工业用地能否抵押贷款

可以贷款，工业用地属不动产抵押中土地的一种，根据工业用地的分类和土地所有权来申请贷款。

可贷多少，银行会对土地使用权价值及地上的建筑物进行估价得出贷款具体金额。

PS：需要注意的是，若土地是集体所有，银行一般只评估厂房建筑物价值，土地价值可能不算在内。

6、工业用地能不能盖住宅

不能，《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

因此工业用地上盖住宅属于明显的违法行为，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，开发商可能面临补缴出让金、交还土地使用权、罚款等处罚。

7、买完工业用地可以不建设吗

看情况，但不建议这么做。因为严重的话会被收回。

由于企业原因导致的闲置，根据《闲置土地处置办法》第十四条规定：

① 未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

② 未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

PS：但在实际操作中，政府对收回闲置土地态度非常谨慎，处理方式也以灵活处置为主，包括勒令企业限期开发建设、用地置换等，反复整改无效后才会考虑收回土地。

由于政府原因导致的闲置，根据《闲置土地处置办法》第十二条规定，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

① 延长动工开发期限，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。② 按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。

③ 由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。

④ 协议有偿收回国有建设用地使用权。

⑤置换置换其它价值相当、用途相同的土地。

关于钱，工业用地土地税收和拆迁补偿

1、工业用地涉税问题

通常分为两部分，出让方和受让方。

出让方：

①营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。

②城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率，缴纳城市维护建设税和教育费附加。

③土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。

法定的扣除额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

PS：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

④企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。

⑤印花税：按产权转移书据(合同)，所载金额缴纳0.05%的印花税。

受让方：

① 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。

② 印花税：按产权转移书据（合同），所载金额缴纳0.05%的印花税。

③ 契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，按照3%的税率缴纳契税。

2、工业用地的拆迁补偿

① 土地补偿：补偿标准由各地根据当地工业地价自主制定。

② 奖励性补偿：对积极响应拆迁或主动放弃一些权利的企业给予一定的奖励性补偿。

③ 厂房重置成新价：厂房重置后再建所需金额（包括不可移动的装修附属物、机器设备等）。

④ 停产停业损失费：企业（预期）利润损失、违约损失、财务成本（成本利息）等。

⑤ 搬迁运输补偿费。

⑥ 其他额外约定的补偿。